纪惠集团行政总裁 汤文亮
这次讲一个题目，是我一路做生意的手法。几年前我心血来潮写书，其中一本叫《物业投资者笔记 逢三退一》，即是汰弱留强，又或者叫去芜存菁。而我的「逢三退一」就是，某一个时间，应该要清理一下手上的货。清理的意思是：哪些要卖哪些不卖。自己做一个规划就是，大约有一两成的物业，去到某一个价钱一定要卖，尤其是不喜欢的物业，当市道好的时候，将物业卖出收回现金，然后等下一次楼市再跌的机会，就有机会买入比较好的物业。
如果不做这个进化过程，业主始终手上有很多好货和不好的货，没办法将这些公司资产去进化。货要优质，租比较容易租出，卖也比较容易卖，才能进行优化的作用。卖了楼后，拿到钱最好就做存款，因为换了债钱不是你的，变现金钱才是你的。
市道好应汰弱留强
很多人问，现在是不是逢三退一的时机，我一两年前曾劝别人把素质不太好的楼卖掉，持有些现金，很多新晋投资者说，楼市在升，且每年升几个百分点，卖楼岂不是很蠢？一直说到去年上半年还可以，但到去年下半年，香港出现社运，现在又有新冠肺炎疫情，想卖也卖不到。
反过来说，如果大家有钱，有钱想买楼也不容易，因为业主实力很强，所以现在楼市叫作买卖两难或胶茠牯A。但很奇怪，楼价指数在过去4个礼拜都上升，沙士的时候楼价跌那么多，为什么现在新冠肺炎就不跌？
美聯黃建業帶頭減薪四成黃建業表示，目前香港經濟面臨沙士後最嚴峻挑戰，目前的物業交投萎縮程度更甚於沙士，成交持續下滑，預期今年2月全月一手銷售僅350伙，按月大跌約7成，創約4年新低；二手成交雖然於近日略有反彈，但是料今年2月全月僅錄約2,200宗，亦按月跌約3成，創近15個月新低。
很多人在沙士之前买楼，一个人可以连续拥有几个物业，只需给10%订金，即代表要做一个大额的借贷。沙士时形势逆转，人们取消合约，楼价于是急跌。现在香港有印花税的辣招，买第二个物业要给30%税，现在楼市很稳，没人买没人卖，楼价不怎么跌，这是第一个因素。第二个因素是，那时楼价升得很急，香港金管局控制楼市，即有逆周期措施，逆周期措施的意思是，不让银行借太多钱给买楼的人，第一个物业审批可以松些，第二个就收紧，如果你买完要卖，要支付所有的印花税，所以很多人都不想买楼，导致楼市成交量低。
楼市不稳伺机入市
不过，楼市是有机会跌的，疫情继续下去的话，地产商都会减价卖楼，供应多楼价就会跌，想买楼的人要等一等。同时，因为市道不确定，想卖楼的人不要卖，现在卖价钱不会太好，有实力的应拿住现金等机会。
疫情过后，无论银行地产商，甚至私人业主都会推出优惠，楼价低之外，会有还款比较轻松的方案。不是教人分家，只不过是考虑两公婆中，签一个生死状也好，两夫妇之中用一个名额出来买，当有机会买第二个物业时就另外一个买。
我是男人，我认为第一个物业，让太太买先，让她开心，男人是这样的了，吃点亏。
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