【楼市亮话】逢三退一 卖楼的哲学

admin 7个月前 (02-25) 财经 28 0

纪惠集团行政总裁 汤文亮

这次讲一个题目,是我一路做生意的手法。几年前我心血来潮写书,其中一本叫《物业投资者笔记 逢三退一》,即是汰弱留强,又或者叫去芜存菁。而我的「逢三退一」就是,某一个时间,应该要清理一下手上的货。清理的意思是:哪些要卖哪些不卖。自己做一个规划就是,大约有一两成的物业,去到某一个价钱一定要卖,尤其是不喜欢的物业,当市道好的时候,将物业卖出收回现金,然后等下一次楼市再跌的机会,就有机会买入比较好的物业。

如果不做这个进化过程,业主始终手上有很多好货和不好的货,没办法将这些公司资产去进化。货要优质,租比较容易租出,卖也比较容易卖,才能进行优化的作用。卖了楼后,拿到钱最好就做存款,因为换了债钱不是你的,变现金钱才是你的。

市道好应汰弱留强

很多人问,现在是不是逢三退一的时机,我一两年前曾劝别人把素质不太好的楼卖掉,持有些现金,很多新晋投资者说,楼市在升,且每年升几个百分点,卖楼岂不是很蠢?一直说到去年上半年还可以,但到去年下半年,香港出现社运,现在又有新冠肺炎疫情,想卖也卖不到。

反过来说,如果大家有钱,有钱想买楼也不容易,因为业主实力很强,所以现在楼市叫作买卖两难或胶茠牯A。但很奇怪,楼价指数在过去4个礼拜都上升,沙士的时候楼价跌那么多,为什么现在新冠肺炎就不跌?

美聯黃建業帶頭減薪四成

黃建業表示,目前香港經濟面臨沙士後最嚴峻挑戰,目前的物業交投萎縮程度更甚於沙士,成交持續下滑,預期今年2月全月一手銷售僅350伙,按月大跌約7成,創約4年新低;二手成交雖然於近日略有反彈,但是料今年2月全月僅錄約2,200宗,亦按月跌約3成,創近15個月新低。

很多人在沙士之前买楼,一个人可以连续拥有几个物业,只需给10%订金,即代表要做一个大额的借贷。沙士时形势逆转,人们取消合约,楼价于是急跌。现在香港有印花税的辣招,买第二个物业要给30%税,现在楼市很稳,没人买没人卖,楼价不怎么跌,这是第一个因素。第二个因素是,那时楼价升得很急,香港金管局控制楼市,即有逆周期措施,逆周期措施的意思是,不让银行借太多钱给买楼的人,第一个物业审批可以松些,第二个就收紧,如果你买完要卖,要支付所有的印花税,所以很多人都不想买楼,导致楼市成交量低。

楼市不稳伺机入市

不过,楼市是有机会跌的,疫情继续下去的话,地产商都会减价卖楼,供应多楼价就会跌,想买楼的人要等一等。同时,因为市道不确定,想卖楼的人不要卖,现在卖价钱不会太好,有实力的应拿住现金等机会。

疫情过后,无论银行地产商,甚至私人业主都会推出优惠,楼价低之外,会有还款比较轻松的方案。不是教人分家,只不过是考虑两公婆中,签一个生死状也好,两夫妇之中用一个名额出来买,当有机会买第二个物业时就另外一个买。

我是男人,我认为第一个物业,让太太买先,让她开心,男人是这样的了,吃点亏。

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