填补财赤攸关 中环地王招标宜务实_联博_326681.com

admin 4个月前 (12-08) 财经 67 1

张宏业 特许测计师、中国房地产估价师

12月3日, *** 宣布上月27日截标的启德跑道4E区1号住宅地的招标效果:中国外洋击败其他九个对手,以42.728亿元(港币,下同)乐成投得这幅启德跑道区内最细住宅地。该土地属于跑道区单边位置,毗邻未来兴建的都市公园,然则海景只向内河景,是属于后排次级的海景观座向。总投价的楼面地价约13,000元/平方呎,如以同级海景的后排住宅土地相比,则大致回到中国外洋同伴中国建筑(同系公司,即是独资)于2018年12月的中标价,笔者剖析为土地价格约莫回到两年前。可喜的是这幅住宅地面地价已较去年7月毗邻的中标价约11,482元/平方呎有显著的回升,说明启德跑道区住宅地价是出现回稳向上的迹象。

启德地流标或因估价存落差

启德区的住宅土地有价有市,然则2019及2020年招标的三幅商业区则流标收场。 *** 于今年10月再推出东涌第57区商业土地招标,正如业界所预料最后也是流标。值得人人注重的是,落标数目是由去年1月的九份急降至最新招标的三份,反映业界对商业土地的兴趣大减。

实在今年两次商业土地落标公司都大致上相同,包罗长实、新地、信置、嘉里等内陆主要商业地产生长商,中资企业和开发商未见身影。两次流标的缘故原由都是所有落价未到达 *** 专业估价师开标前所评估的底标,说明 *** 对商业土地的预期底价跟商业地产生长商市场估价有显著落差。笔者推测缘故原由是 *** 估价师是凭据历史性数据,然则商业地产开发商则注重未来租金和售价走势,反映他们普各处看淡商业物业市场后续生长。若是人人翻查2020/21年财政预算案,展望总地价收益约是1,180亿元,这也是延续过往五年自2016/17起平均年地价收入均达千亿元来作合理推断的。

减赤料取决下半年卖地收入

不外,生长局局长黄伟纶坦白地认可今个财年上半年的总土地收入(卖地收入+补地价)只有237.59亿元,只占整年的两成,主因是上半年的土地都是中小型住宅土地,且补地价金额也不大。特首在最新揭晓的施政报告中解释,今财年的赤字可能高达3,000亿元以上,余下半年的土地总收入将决议最后赤字金额。显著地,特区 *** 留意今季招标的二幅珍贵土地:山顶文辉道一拆为二的豪宅土地及万众瞩目的中环海滨商业地王去追回部门赤字。中环商业地王位于皇后像广场以北,相近国金二期,将分为3A及3B两期,由于部门仍是由邮政局等 *** 设施占用。土地面积约51.6万平方呎,可建楼面面积逾184.3万平方呎,当中约22.8万平方呎须作 *** 设施,包罗重置现时邮总局,余下约161.5万平方呎才作为私人商业用途。

地王生长期长 日后售价难掌握

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招标以「双信封」形式,注重标价和设计,各打50分。由于整体生长体量大且土地需要分期交付,预料整项生长总年期也许5至6年,即连同出租推广时期,商舖及办公室到达理想出租率(不低于六成以上)最少于八年后才兑现。若是以习用的生长项目估量,则可以概算为整笔投资金额要肩负不少于四年(即整体生长期一半)的利息,利息支出确实不容轻视。在以前生长商上班时,笔者大致上明了他们对土地投资金额的估算方式,主要是参考最新同类物业租售数据,再凭据现有同区同类物业未来几年的趋势估算,综合考量后推算生长期内成本分段支出和最终租金/售价水平,以现金流现值方式得出最终剩余土地价格。固然,成本分段支出的估算较为容易,然则未来租金流或最终售价则最难掌握。

同区甲厦租金大跌影响出价

无可否认,今年内录得中环区的甲级和极甲级办公楼平均租金/售价和主要街道街舖平均租金都有惊人跌幅,主因是中环甲级和极甲级公楼有净负出租率和不少时装店和钟表店都相继结业。极甲级办公室和阛阓业主只好大幅减租来留住租户,有些街舖业主更愿意大减五成以上来招租。若是以现时最新中环商业租金/售价来估算,大型商业生长商接纳守旧态度去盘算中环地王的地价是可以明白的。

凭据笔者的大略估价,中环商业地王的楼面地价是介乎于25,000至30,000元/平方呎,即总价约为400亿元至480亿元间。笔者是参照国际金融中心阛阓和办公室租金水平和其他中环/金钟极甲级/甲级最新成交均价的,另外开发模式根据国际金融中心种种功效占比和租户种类可负最新租金水平。

内陆开发商入标意愿成要害

中环商业地王是否流标系于不少因素,包罗 *** 专业估价师开标前的最终估价效果和取态、介入今次招标的主要商业物业开发商的意欲(这取决于他们自身财务状况、未来办公室和阛阓市场估算)、中资会否伙搭内陆开发商落标、生长商若何估算「在家上班」「网上购物」「游客再临香港消费数目和金额」等等。笔者预算主要落标者会是内陆商业开发商,如长实、新地、地、信置、嘉里、南丰、远古、置地等等,通过独资、合资或伙搭中资开发商或持有可观现金收益的中资企业如保险公司、金融机构或新经济体老板/大企。在平衡今财政年度赤字的现实下,特区 *** 应以较务实态度来作出明智取舍。

题为编者所拟。本版文章,为作者之小我私家意见,不代表本报态度。

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  • Allbet币游 2020-12-13 00:01:55 回复

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